Rénovation et agencement

Les travaux de rénovation d’une maison, d’un appartement, ou même d’un immeuble ont un coût important et ne se décident jamais au hasard. Ils peuvent impliquer des projets modestes ou des chantiers plus pharaoniques, mais en appellent le plus souvent aux mains expertes des professionnels, pour la qualité des finitions, et le respect des normes techniques.

Pourquoi réaliser des travaux de rénovations ?

Ils sont parfois obligatoires, pour des raisons de sécurité ou de vétusté, mais peuvent s’imposer aussi pour d’autres bonnes raisons :

• remise au goût du jour des équipements pour améliorer le confort ;

• rafraîchissement, esthétisme ou design ;

• sécurisation et/ou remise à niveau des installations ;

• amélioration de la performance énergétique et mise aux normes environnementales.

Les travaux de rénovation se partagent entre les rénovations extérieures, qui nécessitent souvent de faire appel à des professionnels du gros-œuvre, et les rénovations intérieures, chantiers plus modestes, mais nécessitants aussi très souvent les lumières d’un expert. Un agrandissement d’habitation est un exemple de rénovation extérieure qui comprend le recours à un architecte, car il passe souvent par une démolition.
Par contre, poser un double-vitrage ou une douche à l’Italienne sont des travaux de second œuvre. Néanmoins, leur niveau de difficulté requiert aussi d’avoir recours à des professionnels, par la difficulté qu’ils impliquent.

Quand faire des travaux ?

Des travaux de rénovation sont en général à prévoir lorsque l’on achète un nouveau logement et que l’on souhaite personnaliser les lieux  pour en faire vraiment « son chez-soi ».
Les propriétaires-bailleurs y sont régulièrement confronté aussi lorsque leurs locataires quittent les lieux, notamment s’ils louent une petite surface, le turn-over étant dans ce cas plus élevé. De plus, des travaux de rénovation sont toujours une bonne idée pour faire prendre de la valeur à un bien dans l’optique d’une plus-value à la revente.

Les principaux travaux de rénovation

Avant de se lancer dans des travaux, il faut bien en délimiter le périmètre, car des moyens importants seront engagés. Faire « le tour du propriétaire » est la première étape de tout projet. Il va s’agir de faire un diagnostic des installations existantes, pour établir les priorités dans les travaux à réaliser, que l’on classera ensuite par groupes selon un ordre d’urgence.

Les circuits d’électricité, de plomberie et de gaz

Ils sont inspectés en premier, pour s’assurer qu’ils sont bien aux normes. Une installation électrique doit bénéficier de garanties anti-incendie et respecter la norme NC C 15-100, qui garantit son bon fonctionnement et des conditions optimales de sécurité. Elle ne doit pas comporter de pièces défectueuses, comme un disjoncteur qui chauffe, ou des irrégularités, comme un mauvais serrage, une oxydation…

L’isolation

Pas de travaux de rénovation sans la vérifier. Cela passe par le regard d’un expert, qui détectera les fuites d’air, les ponts thermiques ou les fentes dans les planchers… L’isolation du toit et des combles est prioritaire, car c’est là que  les plus grosses déperditions d’énergie se situent. Mais il faut penser aussi aux murs, aux fenêtres et aux sols. En cas de logement déjà isolé, on peut être amené à changer l’ancienne isolation pour la remplacer par un système en bon état ou plus performant.

La rénovation énergétique

Ces travaux sont en lien avec l’isolation, car avant d’installer de nouveaux modes de chauffage moins énergivores et plus propres pour la planète, les fuites d’énergie devront être colmatées. Les travaux de rénovation énergétiques sont donc à prévoir après ceux de l’isolation. Ils concernent tous les modes de chauffage limitant les émissions de CO2, de même que les matériaux de construction durables et les équipements fonctionnant sur des énergies renouvelables. Depuis 2005, ces travaux profitent d’aides incitatives de l’État. Le CITE, par exemple, peut atteindre jusqu’à 30 % du prix des travaux. L’Anah (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) permet de se renseigner sur les autres dispositifs en cours : Eco prêt, prime énergie…

La façade, la charpente et la toiture

Ils font aussi partie du diagnostic de départ. Les lézardes et les fissures dans la façade sont les problèmes les plus graves, qui témoignent d’un défaut lié à la structure de l’édifice ou d’un glissement de terrain. Sur la toiture, on vérifie les fuites potentielles, les fuites d’air, les poches d’humidité ou la présence de végétaux. Quant à la charpente, cette ossature qui supporte la toiture, elle doit être en parfait état. L’attaque d’insectes xylophages peut l’affaiblir ou son bois peut avoir pris l’humidité.

Bon à savoir : des travaux de rénovation portant sur une isolation thermique, comme une isolation des combles, doivent être obligatoirement précédés d’une protection de la charpente. Si des insectes xylophages venaient à attaquer après la pose des revêtements isolants, tout le travail serait à refaire !

Les buts d’une rénovation

Au niveau des bénéfices que l’on attend de la rénovation d’un logement, le confort et l’esthétisme ne sont pas les principaux. C’est la sécurité et les besoins d’isolation qui occupent la première place, suivis ensuite par les travaux d’agrément et de décoration.

La sécurité en premier

Parce qu’un défaut de sécurité peut menacer la vie des habitants, comme en témoignent le trop grand nombre d’accidents domestiques qui surviennent chaque année en France (la majorité ont lieu à la maison et concernent les enfants et les personnes âgées).
En entreprenant des travaux de rénovation, on pense non seulement à remettre les circuits électriques et les canalisations aux normes, mais aussi à revoir la qualité de l’éclairage en fonction de l’âge des habitants. On va aussi éliminer tous les métaux toxiques (amiante, plomb) et vérifier que les revêtements de sol ne soient pas glissants, ou que des fils électriques ne traînent pas par terre.

L’importance de l’isolation

C’est le second groupe de travaux que l’on entreprend pour éviter les déperditions d’énergie et pour pouvoir installer ensuite des appareils de chauffage plus performants et propres pour la planète. Outre qu’une isolation thermique permet d’avoir plus chaud dans la maison, elle permet aussi de réaliser des économies et de bénéficier des aides de l’État.

Bon à  savoir : pour tous travaux d’isolation, il est indispensable de recourir à une entreprise possédant le label Rge si l’on veut bénéficier des mesures en cours. À titre indicatif, les travaux éligibles à un crédit d’impôt peuvent être :
• l’isolation des toitures, des planchers et des murs ;
• les volets isolants et menuiseries extérieures ;
• l’installation d’une chaudière à condensation ;
• l’installation d’un système de production d’eau chaude type chauffe-eau solaire ;
• l’installation d’un chauffage au bois ou d’une pompe à chaleur ;
• l’installation d’un système photovoltaïque.

Le confort et la décoration

Les travaux de rénovation concernant le confort, la modernité et l’agrément du logement peuvent porter absolument sur tout : l’équipement, qui se modernise en permanence, l’habillage des murs et des sols, la place d’une cloison, la pose d’un double-vitrage, d’une verrière pour créer des ouvertures…

Certains travaux peuvent porter sur l’habitation dans son ensemble pour l’agrandir ou la surélever, ou sur une seule ou plusieurs pièces, les plus concernées étant souvent la cuisine et la salle de bains.

Comment réaliser ses travaux de rénovation ?

Il y a plusieurs solutions pour réaliser un projet de rénovation. Il est possible de s’y prendre soi-même, de recourir à plusieurs artisans de corps de métiers différents, ou encore de passer par une entreprise TCE (tous corps d’état).

Faire soi-même ses travaux

Certains travaux sont accessibles à ceux qui ont le bricolage dans le sang, comme les travaux de peinture ou la pose d’un nouveau parquet. Néanmoins, il faut pour cela déjà avoir de bonnes  connaissances techniques, ne serait-ce que pour louer l’outillage et acheter les matériaux. De plus, ces travaux de rénovation exigent de prévoir de longues heures de lessivage, de ponçage, de peinture… Mieux vaut donc les confier à un professionnel plutôt que de rater son coup et s’exposer à un « rattrapage » qui au final, va coûter plus cher.
En pratique, n’envisagez jamais seul les travaux suivants :

• tout le gros œuvre : qui sollicite l’intervention sur les murs porteurs ;

• la réfection du réseau électrique ;

• la remise aux normes de la plomberie ;

• l’installation d’une chaudière ou d’un nouveau dispositif de chauffage tel que des panneaux photovoltaïques ;

• la réparation de la charpente ou de la toiture ;

• les travaux touchant aux façades.

Autre désagrément qu’il faut prévoir en faisant soi-même ses travaux : la qualité des finitions qui en général n’est pas au top. Les professionnels détiennent, en effet, certains savoir-faire et des habitudes. Ils ont aussi une meilleure connaissance des produits et des innovations du domaine.

Plus grave : les problèmes juridiques qui peuvent subvenir en cas d’accident. De fait, certains travaux comme l’élévation d’un mur ou l’installation d’un boîtier électrique, comportent des risques importants. Or, vous êtes responsable durant 10 ans aux yeux de la loi de ce qui peut advenir. Cela implique de pouvoir prouver que le matériel et la pose étaient bien aux normes en cas de problème. Passer par des professionnels permet donc d’éviter que cela n’arrive, car ils auront contracté les assurances adéquates (décennale et responsabilité civile pro).

Passer par des artisans de corps de métier différents

Passer par plusieurs artisans n’est pas la solution la plus simple en termes de temps et de sérénité. Cela est possible lorsque l’on est très disponible, par exemple si l’on est à la retraite. Mais il faut aussi en connaître assez long pour pouvoir dialoguer avec des professionnels expérimentés. Le maître d’ouvrage, soit celui qui commandite les travaux, a le choix entre engager un maître d’œuvre comme un architecte, qui fera office de chef d’orchestre, ou se charger lui-même de la maîtrise d’œuvre. Dans ce cas, il va s’agir pour lui d’un travail pratiquement à plein temps, qui comprend :

• la partie administrative du projet : dépôt du permis de construire dans les temps et demande des aides de l’État ;

• le choix et la sélection sur devis des artisans ;

• la conception d’un rétroplanning hebdomadaire comportant la durée d’intervention de chaque artisan ;

• la préparation des commandes et des livraisons de matériaux ;

• la surveillance du rétroplanning et du déroulement du chantier, avec la coordination des artisans et la gestion des imprévus. Il est conseillé de se rendre tous les jours sur un chantier.

• la réception finale du chantier.

Passer par une entreprise générale de bâtiment
Cette entreprise va gérer l’ensemble des travaux de rénovation nécessaires dans un chantier. Elle fédère pour cela tous les professionnels nécessaires : couvreur, charpentier, électricien, maçon, chauffagiste, peintre, carreleur, spécialiste de l’isolation… Pas besoin donc, de rencontrer des artisans et de se livrer au fastidieux  travail de comparaison des devis. Le gros avantage de l’entreprise TCE (tous corps d’État) est surtout d’avoir un interlocuteur unique, compétent et qualifié, qui se charge de toute l’organisation du chantier.

Il existe différents niveaux de responsabilités entre les prestataires, selon la formule choisie. Une entreprise intervenant en tant que contractant général propose un prix tout compris (PMG : prix maximal garanti), qu’elle ne peut dépasser une fois l’accord signé, et s’engage à livrer le chantier dans un temps imparti contractuellement.
Une entreprise de bâtiment simple, ou entreprise de bâtiment général, assure la conduction des travaux et le travail de maîtrise d’œuvre. Elle est, contrairement au contactant général, tributaire de ses fournisseurs et artisans en ce qui concerne la maîtrise des coûts et des délais.

D’une manière générale, avant de confier ses travaux de rénovation à une entreprise, il est vivement conseillé de vérifier :
• son numéro de SIRET, qui atteste qu’elle est bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS), facilement vérifiable sur des sites comme societe.com ou infogreffe.fr ;
• son numéro RM (répertoire des métiers), qui doit figurer sur tous ses documents tels que les devis ;
• ses attestations d’assurances responsabilité civile professionnelle et décennale.

Rénover un bien pour mieux le louer

Pour qu’un bien immobilier dédié à la location ne perde pas de sa valeur, il faut l’entretenir de façon constante et ne pas faire traîner les réparations. Il serait dans ce cas, plus difficile de le relouer car il risquerait d’attirer des locataires mauvais payeurs, ou peu respectueux des lieux. Quels sont les travaux à envisager et pourquoi ?

La sécurité

La remise aux normes du logement au niveau sécurité est bien sûr la priorité avec les travaux de rénovation concernant l’électricité, la plomberie, le chauffage…

Le rafraîchissement des murs et des sols

Entre 2 passages de locataires, c’est un peu un passage obligé pour être sûr de relouer vite un bien immobilier, notamment sur les secteurs où la demande locative est forte.
Un logement qui a été personnalisé par le locataire précédent et qui porte les stigmates d’une vie passée n’inspire jamais de nouveaux arrivants. Il est conseillé dans ce cas de repeindre les murs dans un ton neutre, qui permettra un peu à tout type de locataire de se projeter dans l’endroit.

Bon à savoir :
La décoration d’un logement locatif privé est à revoir tous les 5 ans environ, de même que le changement de certains équipements comme les robinetteries.

Cependant, les travaux de rénovation touchant à la sécurité et au rafraîchissement ne sont pas de nature à apporter un réel plus au niveau de la qualité de l’habitat, donc à justifier une augmentation de loyer. Il faut, pour cela, se tourner vers d’autres types de travaux, comme :

L’amélioration de la qualité des équipements

Un soin spécial doit lui être apporté, principalement au niveau de la salle de bains et de la cuisine. Une cuisine bien équipée ou une salle de bains confortable et design, sont souvent les critères qui déclenchent le fameux « coup de cœur » chez les locataires.
Le conseil du pro : aménager un logement à louer comme si vous alliez vous-même l’habiter pour repérer les détails qui clochent : comme un plan de travail ridiculement trop petit dans la cuisine ou le mauvais emplacement d’un rangement dans une salle de bains.

Sachez aussi que les locataires stables et solvables sont aussi regardants sur la qualité de l’isolation phonique et thermique, et de plus en plus soucieux des performances énergétiques de leur logement.
L’amélioration de la décoration
La décoration et le design apportent une vraie valeur ajoutée pour séduire de nouveaux locataires, notamment pour une location meublée. Un autre point important est de tenir compte du standing de l’immeuble qui influe aussi sur le style de l’appartement, notamment si l’on a affaire à une construction de prestige. Il faut aussi penser place et lumière, surtout dans les logements anciens. En prévoyant, par exemple, des ouvertures au niveau des toits pour éclairer une salle de bains sous des combles ou en rajoutant une véranda à une salle de séjour. Pensez aussi aux miroirs qui apportent de la lumière. De même, dans les grandes villes où la place manque dans les logements, on aménage aujourd’hui des rangements pliables et modulaires, et des dressings intelligents.
Bon à savoir :
appuyez-vous sur les connaissances de professionnels avant d’entreprendre des travaux importants comme casser des cloisons ou redistribuer l’espace. Sachez toujours que l’on ne s’attaque jamais à un mur porteur sans l’avis d’un architecte !

Quelques conseils de plus…

Des travaux de rénovation servent souvent à révéler le potentiel inexploité d’un bien. C’est un peu la marotte de nombreux investisseurs qui se font fort de dénicher des biens dont personne ne veut pour les transformer en investissements rentables. Mais cela comporte des prises de risques et il est peu prudent de s’y lancer seul. Les points suivant méritent un examen approfondi.

La rentabilité de la rénovation

Le coût des travaux engagés va-t-il pouvoir justifier une hausse de loyers pour rendre l’investissement plus rentable ? Rien n’est moins sûr, si le secteur dans lequel vous louez le bien n’est pas soumis à une forte demande locative. Avant d’entreprendre des travaux de rénovation qui visent à en accroître vraiment la valeur, livrez-vous à des tests en passant des annonces fictives. Cela permet de savoir si la demande existe vraiment pour ce type de bien. Tenez aussi compte du temps de réalisation des travaux, dans le calcul de la rentabilité totale de l’opération, car ils vont occasionner une vacance locative.

Le bon régime fiscal

Faire des travaux reste une bonne affaire pour les propriétaires, pour peu qu’ils sachent en déduire le coût de leurs revenus fonciers. Ils peuvent le faire en louant en meublé sous le régime lmnp et en nu sous le régime du réel. Une condition est néanmoins requise : les travaux doivent consister à conserver le bien et les recettes locatives correspondantes, mais ne doivent pas servir à lui faire prendre de la valeur. Les dépenses d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Des travaux portant, par exemple, sur l’aménagement d’une grange en habitation, ne sont donc pas concernés par ces allègements fiscaux. Mais les travaux de rénovation d’une salle de bains, de ravalement, de remplacement de chaudière ou encore de réfection électrique, en font bien partie.

Bon à savoir :

La réactivité des artisans que vous embauchez est essentielle !
Quand le but des travaux de rénovation est de d’accroître des recettes locatives, ils doivent être effectués rapidement, et débuter dès la signature chez le notaire. L’objectif étant de faire rentrer rapidement des locataires pour réduire le temps de vacance locative. Ce point est à soulever avec une entreprise de rénovation dès le départ, et compte parmi les critères de sélection.

Grâce aux allégements fiscaux possibles, faire des travaux est souvent un bon calcul, qui va pérenniser un investissement pour qu’il continue d’attirer les bons locataires. Qui mieux est, les dépenses sont amorties grâce aux avantages fiscaux et allègent aussi, dans certains cas, une déclaration d’impôts  Avec le système du déficit foncier sous le régime du réel notamment, les investisseurs ont le droit de déduire la part de charges supérieure au montant des recettes, de manière  à réduire leur impôt sur le revenu. Un dispositif qui contribue à faire penser travaux et à accroître la qualité des biens !